Loi urbanisme et Habitat du 02 juillet 2003, modifiée par la Loi portant engagement national pour le logement (J.O. du 16 Juillet 2006).
3 innovations principales par rapport au BESSON neuf :
• Plafonds de loyers sur 3 zones.
• Suppression du plafond des ressources pour le régime de l'amortissement.
• Bénéfice de l'amortissement à l'ancien réhabilité.
3 approches :
• Le Robien - Logement dit « Classique » jusqu'au 31.08.2006.
• Le Robien - nouveau (9 ans) dit « Recentré » à compter du 1" Septembre 2006.
• L'ancien (6 ans). Dit « Besson Ancien » est supprimé à compter du 01/10/06.
Plafonds de loyers sur 3 zones (décret 2003-1219 du 19/12/03) :
• Zone A : IDF, Côte d'Azur, Pays genevois.
• Zone B : Agglomérations de + de 50.000 habitants et agglomérations chères à la marge de l'IDF ou dans les zones littorales et frontalières.
• Zone C : Reste du territoire. Pour 2007 :
Logement  Robien -
 Locatif social Logement (dit Besson
 Lienemann classique) ou Ancien
  réhabilité
Abattement 2007 46 % 0 % 26 %
Zone A 9,44 € 20,45 € 16,35 €
Zone B 5,35 € 14,21 € 10,68 €
Zone C 4,78 € 10,22 € 7,73 €
À noter :
Suite à la Loi portant engagement national pour le logement (J.O. du 16 Juillet 2006), la France sera désormais découpée en 4 zones géographiques.
ROBIEN-LOGEMENT (dit CLASSIQUE):
LE RÉGIME DE L'AMORTISSEMENT POUR LES
INVESTISSEMENTS RÉALISÉS JUSQU'AU 31/08/06
Logements bénéficiant du régime de l'amortissement :
• Logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1" janvier 2003 au 31 Août 2006.
• Logements en construction avec déclaration d'ouverture de chantier à compter du 1" janvier 2003 au 31 Août 2006.
• Locaux affectés à un usage autre que l'habitation, acquis à compter du 1" janvier
2003 au 31 Août 2006, pour être transformé en logement. (= immeuble neuf).
• Logements anciens acquis à compter du 1" janvier 2003 au 31 Août 2006 ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence (art. 6 Loi 89-462 du 06/07/89), pour y effectuer des travaux de réhabilitation avec des performances proches de celles d'un logement neuf.
• Pour rappel, l'acquisition en démembrement de propriété reste impossible.
• Les logements réhabilités acquis à compter du 1" janvier 2003 au 31 Août 2006 bénéficient du régime de l'amortissement si l'opération entre dans le champ d'application de la T.V.A. (= immeuble neuf).
Engagement :
• De louer nu le logement, ou de conserver les parts sociales, dès la lê' 2044 5, pendant au moins 9 ans. (Avec possibilité de le louer à un ascendant ou à un descendant à condition de ne pas appartenir au foyer fiscal).
• Location nue à titre de résidence principale du locataire.
• Possibilité de passer par une S.C.I. ou S.C.P.I. à l'I.R. (transparence fiscale).
• Pour les logements réhabilités, l'investisseur devra joindre une attestation prouvant la bonne finalité des travaux.
Le régime de l'amortissement ROBIEN, ne s'applique que pour des personnes physiques imposées dans le cadre des revenus fonciers (2044 5), ou d'associés de sociétés non soumises à l'I.S. : S.C.I., S.C.P.I., S.N.C.
• À noter :
o l'acquéreur doit être vigilant quant à la surface habitable, car le prix du loyer (et donc de la rentabilité de l'investissement) en dépendra.
o Si l'on détient au moins un bien en ROBIEN, impossibilité d'être, pour l'ensemble de ses immeubles, en régime du Micro-Foncier.
o Le plafond de déduction des déficits fonciers reste à 10.700 €.
 

L'usufruitier bénéficie de la jouissance du bien (Usus et Fructus).
Le nu-propriétaire dispose du droit d'aliéner le capital, C'est un droit perpétuel (Abusus).
Avantages pour le nu-propriétaire :
• Le nu-propriétaire doit prendre en charge toutes les grosses réparations au sens de l'article 605 du Code Civil.
• En contrepartie, ces dépenses de grosses réparations sont imputables sur les revenus fonciers procurés par les autres immeubles détenus en pleine propriété.
• Si le nu-propriétaire ne détient pas d'autres immeubles locatifs, pour pouvoir bénéficier de la déduction de ces dépenses de grosses réparations de son Revenu Brut Global (RBG), le démembrement doit résulter d'une succession ou d'une donation entre parents jusqu'au 4è" degré inclusivement, et concerner uniquement des immeubles bâtis ou non (sont donc exclus les titres de société (SCI) démembrés). Dans le cas contraire, (lien de parenté supérieur au 4° degré), ces dépenses sont reportables pendant 10 ans, sur des revenus fonciers à venir.
• En tout état de cause, les intérêts d'emprunt et, le cas échéant, les autres charges ne sont déductibles que des seuls revenus fonciers.
• Dans le cas d'acquisition de l'usufruit et de la nue-propriété par 2 personnes sans lien de parenté, le nu-propriétaire peut déduire les grosses réparations sur ses autres revenus fonciers (ou à venir) uniquement, et ce pendant 10 ans.
Avantages pour l'usufruitier :
• L'usufruitier peut soit profiter du bien démembré pour son occupation personnelle, soit le mettre en location et tirer les fruits (loyers) de celle-ci.
• En tout état de cause, le capital est aliéné.
• En contrepartie, il doit prendre en charge les dépenses d'entretien courantes.
• En cas de mise en location, l'usufruitier est tenu de déclarer les loyers perçus au titre des revenus fonciers et s'il effectue une 2044, les déficits fonciers sont possibles dans les conditions de droit commun.
• Si l'usufruitier supporte des charges incombant au nu-propriétaire (dépenses de grosses réparations), il peut les déduire de ses revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci peut s'imputer sur le Revenu Brut Global (RBG) dans les conditions de droit commun. Les spécificités liées au degré de parenté ne s'appliquant pas à l'égard de l'usufruitier
L'HYPOTHÈQUE RECHARGEABLE
Objectif
L'hypothèque rechargeable permet à un débiteur, qui a déjà constitué une hypothèque, de ne pas à en constituer une nouvelle pour garantir de nouveaux crédits successifs.
Création d'une convention de rechargement notariée publiée à la Conservation des Hypothèques, en marge de l'inscription initiale.
Ou rédaction d'un avenant, devant notaire, pour transformer une hypothèque existante en une hypothèque rechargeable, permettant ainsi d'affecter cette garantie à d'autres créances.
Coût :
Les particuliers ayant recours au crédit hypothécaire par la transformation d'hypothèque en hypothèque rechargeable sont exonérés du droit fixe des actes innomés de 125 € et des 0,70 % de taxe de publicité foncière et de sa taxe additionnelle (0,60 % + 0,10 %), si elle est inscrite avant le ter Janvier 2009 et porte sur une hypothèque déjà inscrite par le particulier pour garantir une créance.
L'usufruitier bénéficie de la jouissance du bien (Usus et Fructus).
Le nu-propriétaire dispose du droit d'aliéner le capital, C'est un droit perpétuel (Abusus).
Avantages pour le nu-propriétaire :
• Le nu-propriétaire doit prendre en charge toutes les grosses réparations au sens de l'article 605 du Code Civil.
En contrepartie, ces dépenses de grosses réparations sont imputables sur les revenus fonciers procurés par les autres immeubles détenus en pleine propriété.